Өнөөдөр Монголд орон сууцны үнийг хэн тогтоож байна вэ?
Зах зээлийн зарчим уу?
Барилгын материалын үнэ үү?
Хятадын гангийн үйлдвэрлэл багасаж байгаа явдал уу?
Цементийн импортод тавьсан татвар уу? ... Та юу гэж хариулах вэ? Таны юу гэж хариулахаас үл шалтгаалаад доорх өнцгийг хөндье.
Өнөөдөр Монголын эдийн засаг хөөсөн дээр тогтож байна. Энэ хөөсөн дээр үл хөдлөх хөрөнгийн реалторууд буюу зуучлагчид гарамгай тоглож байна. Учир нь манай эдийн засгийн эффектүүд сургаар үүсдэг. Та санаж байгаа бол одоогоос хоёр жилийн өмнө Монголд валютын хомсдол үүссэн. Энэ хомсдолд валютын ченжүүдийн дамлалт, нөөцлөлт ихээхэн нөлөө үзүүлсэн нь үнэн. Яг үүнтэй адил орон сууцны зах зээлд гол тоглогч болж буй үл хөдлөхийн зуучлагч нарын үүсгэсэн хөөсөөр барилгын салбарт хөөс үүсэж байна.
Жишээ нь ''Таван Богд'' группын ''Гэрлүг виста'', ''Номин ХХК''-ийн ''Вига сити'', ''Тэсо групп''-ын'' Альфа'' зэрэг өндөр зэрэглэлийн орон сууцны хорооллууд нийслэлд өнгө нэмэн сүндэрлэж байна. Эдгээр барилгууд ашиглалтад орохоос өмнө мкв- ын үнийг зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтэд нийцэх үнээр борлуулдаг. Харин дундаас нь хөрөнгө оруулалтын гэрээ нэрээр үл хөдлөхийн зуучлагчид, дамын ченжүүд худалдан авч орон сууц ашиглалтад орсны дараа хүссэн үнээ нэмж борлуулдаг. Тиймээс орон сууц ашиглалтад орох үед бэлэн байр байдаггүй. Дээрээс нь зуучлагчид ‘’та яарахгүй бол орон сууцны үнэ үүнээс илүү нэмэгдэнэ’’. гэх зэргээр яаравчлуулна. Ингээд орон сууцны бодит мкв-ын үнэ тэнгэрт хадна. Бизнесийн зарчмын үүднээс нь үзвэл энэ бол чөлөөт зах зээл, чөлөөт өрсөлдөөн. Харин орон сууц захиалж амжаагүй хүмүүс боломжийн байршилд өндөр чанартай байранд орохын тулд хэлсэн үнээр нь худалдан авдаг гэж орон сууц захиалагч А ярилаа. Иргэн А-ийн хувьд нэг жил гаруй хугацаанд ХУД-ийн 18-р хороонд ашиглалтад орсон байрнуудаас сонголт хийх гэж бүтэн жил гаруй хугацаанд судалжээ.
Монголд мэргэжлийн реалторууд байхгүй. Үүгээр төгсгөдөг сургууль ч байхгүй. Ажлын зарууд дээрээс харвал нэр бүхий үл хөдлөх зуучлалын компаниуд мэргэжил харгалзахгүй ажилд авна гэсэн зарууд хөвөрнө. Үндсэн цалин бага, борлуулалтын гол хувиар урамшуулал авна. Заадаг гол номлол нь тансаг хувцаслаж, нийгмийн сүлжээн дэхь профайлдаа тодорхой ''лүүк'' бүрдүүлсэн хэлбэр хөөгч паразит болох... Өөрөөр хэлбэл мэргэжлийн бус би чадначууд. Монголд энэ салбар хөгжих даанч болоогүй байна. Реалторууд урвуугаар нь ажиллаж байгаа учраас энэ салбарын нэр хүнд шал арчжээ.
ПАРАЗИТ...
Нийгмийн сүлжээн дэх дүрээр нь бол ашиг орлого сайтай, ер нь энэ салбарт хүч үзвэл тун удахгүй амьдралын түвшин дээшилж, тансаг зэрэглэлийн ресторануудад импортын үнэтэй үхрийн стейк идэж, улаан дарс шимж суух юм шиг санагдаад болдоггүй. Ер нь ийм юм... Реалторын ажил ашигтай байж болох цөөнгүй хэдэн дүр, бүр ноён оргилынх нь нийгмийн сүлжээнд харуулж буй дүр нь тийм. Учир нь нийгэмд хөөс үүсгэж, барилгын салбарын үнийг тогтоож байгаа тэд мөнгө хүүлэгчдээс ялгаагүй буюу нэг зоосны хоёр тал. Суурь зарчмыг нь яривал барилгын үнийг эрэлт нийлүүлэлт болон барилгын материалын үнэ тогтоох ёстой. Харин барилгын материал, цементийн үнэ буурсан ч байрны үнэ буухыг та үзэв үү? Нийслэлд газар гишгэх зайгүй барилга баригдсан ч гэр хорооллын яндан цөөрөхийг та харав уу?
Мэргэжлийн өндөр түвшинд үйлчлүүлэгчийн хүсэлтийн дагуу үл хөдлөхийн зуучлалын үйлчилгээ үзүүлдэг зуучлагч. Энэ байгууллага олон улсын ёс зүйн дүрмээр ажиллах ёстой болохоос биш мөнгө хүүлэгч, хөөс үүсгэж ажиллаж болохгүй. Ёс зүйн дүрмээ баримтлахгүй бол зангиа зүүж, костюм өмссөн дамын ченж.
Коммунистуудын үлдэгдэл л зэрлэг капталист болно. Харин жинхэнэ капталист бол баялаг бүтээдэг
... Иргэдийн боломжид таарсан орон сууц зах зээл дээр байдаггүй. Үүнийг төр ипотекийн зээлээр шийдсэн. Ипотекийн зээл хүсэгчдийн дараалалд дарагдсан арилжааны банкуудын эдийн засагч нар реалторуудтай үгсэж, зээл хүсэгчдээ шимэгчилж байна. Иргэн С ипотекийн зээлийн материалаа бүрдүүлж өгөхөд нэр бүхий банкны эдийн засагч 10 сая төгрөгөөр дараалал урагшлуулж өгөх санал тавьжээ. Та ч бас ийм жишээтэй таарсан байх. Энэ бол нийгэмд тулгарч байгаа чимээгүй ‘’үзэгдэл’’
Нэмээд зээлийн эдийн засагч, реалтор хоёрын хамтрал. Тэд ингэж ажилладаг...
Ипотекийн зээл хүсэгч иргэнд зээлийн эдийн засагч нар тухайлсан байранд л зээл гаргаж өгнө гэж шахалт үзүүлдэгийн цаана реалторуудын тохироо явагддаг. Ингээд зөвхөн ипотекийн зээл гарах орон сууцан дээр сонголт хийхээс аргагүйд хүрнэ.
Ийм паразитууд ядарсан иргэдийн боломжийн урдуур дайрч нийгмийг шимэгчлэн амьдардаг.
Реалторуудын ажил бол аливаа үл хөдлөхийн үнэ цэнийг хадгалах, түрээсийн болон зуучлалын үйлчилгээ үзүүлсэн бол тухайн үйлчилгээндээ таарсан үнэ хөлсийг авах гэх мэт ёс зүйн хэм хэмжээтэй оршин тогтнох ёстой.
Хятадын жишээг давтах уу? Хятадын ДНБ-ний 30 гаруй хувийг бүрдүүлдэг үл хөдлөхийн салбар хямарч, эрх баригчдын толгойны өвчин болсоор байна. Evergrande дампуурахдаа тулж, өрнөөс өндийхөө болив. 20 гаруй жилийн турш тасралтгүй үнийг өсгөж, хөөрөгдсөн Хятадын үл хөдлөхийн салбар үндсээрээ хямарч, үүнийг дагасан банк санхүүгийн салбарын доголдол өнөөдөр ч үргэлжилж байна. Хятадын эдийн засгийн өсөлт нэмэгдэхгүй байгаагийн үндсэн шалтгаануудын нэг нь энэ. Одоо бол Хятадад ашиглалтад ороогүй байрнууд моргэйжийн зээлээ төлөхгүй гэсэн иргэдийн бухимдал дээд цэгтээ тулж байна. Хятадад 2023 онд үл хөдлөхийн үнэ 50 гаруй хувиар унасан судалгаа бий. Хөөсийг ийм л тавилан хүлээдэг.
Монголын бизнесийн салбарт ёс зүй байхгүй. Тэд нэгнээ шимэгчилж оршин тогтнодог учраас хөгжил ирдэггүй
